七月份项目开始以来，已经进展了一段时间，虽然工地现场还只是搭设了围挡，把工地现场的杂草清除了一下，进行了初步的场地平整，但是围绕项目开工所做的前期报建报批等工作却在紧锣密鼓的进行着。接下来根据观察，进行下总结。主要是根据时间顺序来进行总结。

一、拿地后注册项目公司

政府为了税收落地，一般要求要在土地所在地成立项目开发公司，作为缴税主体。成立公司一般可以直接联系当地招商引资部门，开发区，经济区招商部门之类的。上海这边专门人员帮助办理公司注册全套手续，并且实现了网上全程办理，股东不需要出面，只需要提供相关信息。简便快捷。公司注册后，要尽快取得法人一证通，也叫CA证书。

二、项目立项及项目报建

项目公司注册后就可以进行项目立项，就是项目需要向当地的发改委报审。根据项目的情况分为审批制、核准制、备案制。一般普通住宅项目实行了核准制。流程也很简单，就是公司注册成立后，通过一网通办进入发改委网站填报项目信息。这个事项可以尽早完成，后面的勘察、设计合同的网上备案都需要用到立项文件及立项编号。在填写相关信息时，会涉及到相关的项目经济指标数据，这个不需要精确，基本准确就行。

项目立项后进行项目报建，也很简单，就是向建委报送项目信息，也是网上填报，然后生成项目报建表。里面的报建编号在以后会经常用到，作为报送其他信息的依据。

三、合同备案

项目立项后，就可以进行勘察、设计、施工的合同备案了。

这个也很简单，进入房管局的一网通办网站进行办理。首先由合作方网上填写相关信息，发送给业主方，业主方在网上对合同信息进行确认，就完成了合同备案。

这里需要注意的是，对于按照招投标法需要进行公开招投标的合同，需进行招投标，不执行此项合同备案流程。

四、缴纳土地款，签订土地合同2.0，交地确认书，进行地籍变更，缴纳契税，进行地籍变更

这几个流程是有先后顺序的，所以放在一起来说。

上海现在的政策是只有缴纳了全部土地款后，才能签订土地合同2.0，也就是把出让合同的受让人变成新成立的项目公司。当然，一些厉害的企业也能够同时办理或者不交土地款，先签合同2.0。

合同主体变更后，就可以办理交地手续，将土地交给项目公司，然后进行地籍变更，也就是就是土地权属变更。以上这几个流程的一个核心点就是将土地权属最终确定。这些流程涉及到几个政府部门，没什么难度，就是一步步走流程，希望以后能给再精简，再优化，最终实现一个图章解决掉这几个流程，减少开发商的负担，提升办事效率。

地籍变更后，就需要缴纳契税。听说多个项目的契税都缴纳不进去的情况，因为上海税源充足，如果这个月的税收任务已完成，那么对于大额的税收，税务局会要求延迟缴纳。有的延迟缴纳税务局会出证明，如果不出证明，则影响到土地证办理，需要沟通。

五、办理用地规划证和土地证

在土地合同签订后，可以办理用地规划证，原来还有用地批准书，现在合二为一了，也是简化审批流程的结果。用地规划证办理比较简单，正常走流程。

契税缴纳完毕后，可以办理土地证。也是正常走流程。土地证办出后的后续事项，以后再说。